Da Compra e Venda

Histórico
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O contrato de compra e venda existe desde os primórdios de nossa humanidade. Porém, antigamente, o que predominava era a troca, ou permuta, de objetos. Até mesmo, tratados entre países eram criados nesse sentido, como o de ‘Panos e Vinhos’ entre Portugal e Inglaterra, em que se permutavam os tecidos ingleses pelos vinhos portugueses;

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Nesse contexto, segundo o ilustre doutrinador Carlos Roberto Gonçalves, a mudança da troca para a compra e venda apenas se iniciou quando os povos começaram a atribuir preços aos bens, baseando-se em quantidade de cabeças de gado e-posteriormente- em metais preciosos;

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Desse modo, a partir da descoberta destes metais preciosos, os povos começaram a produzir moedas e atribuir, assim, preço certo e determinado pelos bens, substituindo a predominância da permuta pela da compra e venda;

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Ainda, quando houve a distinção em relação a permuta, a compra e venda passou a se caracterizar como um contrato translativo imediato da propriedade. Entretanto, ressalta-se que, ao menos na sociedade romana, com este contrato apenas havia a transferência da posse e, para a efetiva transferência da propriedade, as partes deveriam realizar outro ato oficial, a traditio ou a mancipatio.

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Conceito

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Retirando-se um pouco da História, deve-se compreender qual é o conceito do contrato de compra e venda no Direito brasileiro. Justamente por isso, explicita-se que, conforme a doutrina, o Contrato de Compra e Venda é um contrato bilateral em que uma das partes se obriga a transferir o domínio do bem à outra, mediante pagamento em dinheiro. A redação do Código Civil conclui de forma similar, em seu art. 481:

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Entende-se, também, que este contrato tem o caráter obrigacional, ou seja, o vendedor se obriga a realizar o ato oficial de transferência da propriedade imóvel, o registro, quando houver a quitação do preço da coisa;

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Para mais detalhes sobre o contrato de compra e venda, sugere-se o nosso próprio Blog Post: ‘A diferença entre Contrato de Compra e Venda e Escritura Pública'.
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Da Alienação Fiduciária

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Histórico

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Ao contrário da Compra e Venda, na sociedade primitiva, o direito de garantia real- como o que surge com a alienação fiduciária- não existia. O que se era comum, por outro lado, era o pagamento de dívidas com o seu próprio corpo;

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Por exemplo, caso o devedor fizesse um empréstimo e não pagasse, viraria escravo de seu credor, prisioneiro, ou até morreria como forma de pagar o que devia. Não existia, como conhecemos hoje, a garantia real de se dar um bem como garantia de seu pagamento;

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Em fase jurídica mais avançada, principalmente na sociedade romana, surgiu o Instituto da conventio pignoris. Neste caso, o devedor dava um de seus bens para o credor, porém- apesar do ‘novo dono’ ser este credor- o devedor ficava na posse do bem e só podia perdê-lo se não efetuasse o pagamento de sua dívida. A partir deste momento, podemos observar que o Direito Romano evoluiu de forma similar a que conhecemos hoje como Direito de Garantia e, claramente, à própria Alienação Fiduciária.

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Conceito

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A Alienação Fiduciária foi criada, no Brasil, com a Lei 4.728 de 1965 e, em sua síntese, é um contrato de garantia e acessório, muitas vezes, a um contrato principal de compra e venda. O Código Civil relata o que se segue:

Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.

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Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.

Basicamente, o devedor transfere ao nome do credor um bem como garantia, por exemplo, de que pagará o próprio financiamento do imóvel. Mesmo estando em posse do bem, caso não pague, o credor terá o direito de transferir definitivamente a propriedade deste imóvel para si e, posteriormente, após seguir todos os procedimentos legais, poderá o leiloar;

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Justamente pelo o que se dissertou no parágrafo acima, o nome é ‘contrato de garantia’, se garante o pagamento da dívida de qualquer forma, seja pelo bem imóvel, seja pelo próprio pagamento do saldo pelo devedor;

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Mais detalhes sobre Alienação Fiduciária se encontram também em nosso Blog Post: ‘O que é Alienação Fiduciária’.

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Entenda a vantagem da Compra e venda com Alienação Fiduciária em relação a Compra e Venda simples

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A partir dos conceitos supracitados e da leitura dos dois blog posts anteriores, é possível observar a vantagem que a compra e venda com alienação fiduciária confere:

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• A alienação fiduciária, quando existe como obrigação acessória ao contrato principal de compra e venda, é considerado um contrato de garantia, como demonstrado acima. A partir desta característica, já podemos entender a principal vantagem: o procedimento de execução de uma possível dívida é mais simples e célere. A consolidação em mora deverá se efetivada junto ao registro de imóveis competente, após as devidas notificações/intimações. Isso, uma vez que- comprovada a mora do devedor- o credor poderá considerar vencidas todas as obrigações contratuais e iniciar procedimento de alienação extrajudicial do bem. Ou seja, não há necessidade deum longo processo judicial de execução para que possa resolver essa obrigação;

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• Já na Compra e Venda simples, para resolver a obrigação, há a necessidade de ingressar com uma ação judicial, passando por toda a fase instrutória, podendo ser deferido ou não o pedido. Também depende da constituição em mora do devedor, nesse caso, sem ingerência do registro de imóveis, uma vez que se trata de relação obrigacional entre as partes.

Analisando-se esses dois pontos, um sobre compra e venda com alienação fiduciária, outro sobre compra e venda simples, vemos que ao celebrar contratos de compra e venda com alienação fiduciária há mais segurança para as partes;

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Logo, baseando-se em toda a dissertação acima, entende-se claramente que ‘adicionar’ o contrato de garantia ao seu contrato principal de compra e venda é o mais seguro e célere a se fazer.

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Para mais informações, a Tettu está a sua disposição! Entre em contato conosco.