Usucapião Extrajudicial, como e por que tal instituto é uma via possível juridicamente?
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Historicamente a usucapião era vista como meio de expropriação da propriedade. Hoje, com o advento de provimentos pelos Tribunais de Justiça do país, em sede estadual, que posteriormente culminaram na edição do provimento 35 pelo CNJ, introduziu o art. 216-A a Lei 6.015/73, a usucapião ganhou uma nova roupagem, possibilitando sua realização pela via extrajudicial, sendo hoje um instrumento muito utilizado nas mais variadas hipóteses de regularização fundiária.

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Inicialmente, importante destacar que a Usucapião Extrajudicial não constitui ameaça ao exercício da jurisdição, tampouco infringe o princípio da inafastabilidade jurisdicional, conforme previsão contida na redação do art. 3º, caput, do CPC, uma vez que permite sua realização diretamente em sede judicial. Nesse sentido, é permitida e considerada legal pelo Direito Brasileiro, em sede extrajudicial, desde que cumpridos os requisitos elencados pelo Provimento nº 65 do CNJ e do art.216-A da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), bem como das Consolidações Normativas e Códigos de Normas de cada Tribunal de Justiça dos estados da Federação.

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Nesse cenário, a fim de clarificar, ainda mais, a legalidade da Usucapião Extrajudicial, cita-se a própria redação do art.216-A:

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Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (...)

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A partir disso, algumas questões que surgem, frequentemente, quando se objetiva a usucapião, citando como exemplo: “Usucapião Extrajudicial precisa de advogado?”, ou “O requerimento pode ser feito em qualquer cartório?”, são respondidas pela própria letra da lei. Porém, é válido; de mesmo modo, pontuá-las em tópicos para que se entenda melhor.

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Precisa de advogado?
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Sim! Ainda que a Usucapião Extrajudicial não seja direcionada para a apreciação de um juiz, a elaboração do requerimento também é complexa e necessita, justamente por isso, obrigatoriamente de um advogado, profissional capacitado para tanto.

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Além disso, sem o auxílio de uma consultoria jurídica imobiliária especializada - caso seja mal assistido, ou contrate um advogado com pouca experiência na área - provavelmente o seu requerimento será negado, mais custoso, ou terá demasiadas exigências por parte do Cartório, o que o tornará mais demorado e custoso.

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Sobre cartórios, a usucapião pode ser feita em qualquer cartório?
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Não, pois, como bem diz o artigo supracitado, o pedido deve ser realizado no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela circunscrição do imóvel, ou seja, pelo local onde se situa.

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Por exemplo, caso o imóvel esteja registrado em Volta Redonda – RJ, o requerimento da usucapião será realizado, necessariamente, em um dos Cartórios de Registro de Imóveis desta mesma cidade, devendo ser observado ainda o bairro em que se encontra o imóvel.
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QUAIS SÃO AS PRINCIPAIS VANTAGENS EM ADOTAR A VIA EXTRAJUDICIAL?
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• Prazo: Tempo reduzido, comparado aos prazos para processar uma ação judicial de Usucapião, esta podendo levar anos, enquanto a via extrajudicial leva apenas meses;

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• Custo: Com menos tempo, naturalmente, menores também são os custos, viabilizando assim um número maior de propriedades regularizadas, desde que atendidos todos os requisitos legais. Além disso, não depende do pagamento de imposto de transmissão de propriedade!
  
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COMO SABER, SEGUNDO O DIREITO, SE ALGUÉM TEM A POSSE DE UM BEM IMÓVEL?

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- Conceito de Posse

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Segundo o que ensina o mestre Carlos Roberto Gonçalves, em ‘Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas, v. 5, ed. 14ª, 2019’, a posse se fundamenta nos conceitos de: Jus possesionis e Jus possidendi:

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1. ‍Jus possesionis sendo a posse considerada formal, a qual- mesmo sem qualquer título- o possuidor tem a posse mansa e pacífica e adquire, com isso, ação possessória e proteção jurídica. Jus possesionis possibilita a Usucapião;
2. Já a Jus possidendi, a posse causal, é adquirida quando se tem a propriedade do imóvel e, como consequência, tem a sua posse, usufruindo e usando deste bem.

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- Modalidades de Posse

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Ainda, conforme ensinamentos de Gonçalves, para a usucapião, é relevante conceituar a posse de boa fé e a ad usucapionem.

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• Boa fé compreende-se quando o possuidor acredita que a sua posse seja legítima e não tenha qualquer impedimento. Boa fé é requisito a algumas modalidades de usucapião e pode ser presumida quando se apresenta o justo título (p. único, art. 1.201, CC/02);
• A posse Ad usucapionem, por outro lado, conceitua-se, de modo geral, em contextos em que se é observada uma posse que se prolonga por um lapso de tempo específico e estabelecido por lei. Nesses casos, segundo o Código Civil (arts. 1.238 a 1.244), é juridicamente lícito deferir ao titular a aquisição do domínio daquele imóvel, já que o proprietário tabular, ao não utilizar, usufruir e atribuir utilidade social à propriedade, perdeu os seus direitos de domínio.

Ressalta-se que a posse Ad Usucapionem é possível, pois o Direito analisa que, por um lapso temporal significativo (por exemplo, 15 anos), o possuidor agiu como se a propriedade fosse sua, de modo legítimo

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Ainda, atribuiu a correta função social ao imóvel, algo constitucionalmente imposto a todos os imóveis como dever e que não estava sendo realizado pelo proprietário. Desse modo, o possuidor ganha proteção jurídica e direitos, como o de entrar com uma ação e/ou requerimento de Usucapião.

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- Da Aquisição da Posse

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A posse legítima de um bem pode se enquadrar em duas modalidades: Posse Originária, ou derivada.

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• Originária sendo aquela em que o possuidor não possui anuência do proprietário daquele imóvel, não tem nenhuma relação jurídica com ele, não realizou nenhuma transação que transferisse o imóvel para si e se tornou dono da coisa, apenas, por fazê-la sua;
• Derivada é o conceito oposto, uma vez que se enquadra quando há relação jurídica entre o antigo e o atual possuidor, existindo um negócio jurídico, como a compra e venda, e a transmissão de um título translativo por vontade, ou tradição.

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EM QUAL MODALIDADE DE USUCAPIÃO O SEU IMÓVEL SE ENQUADRA? QUAIS OS REQUISITOS?‍

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1. Ordinária (Art. 1.242, CC/02): requerer-se tempo de posse de 10 anos, animus domini (ânimo de dono, agir como se o imóvel fosse, realmente, seu), posse contínua, mansa, sem interrupção ou oposição, com justo título e de boa fé;
2. Extraordinária (Art. 1.238, CC/02): tempo de posse de 15 anos, posse contínua, mansa, sem interrupção ou oposição, sem necessidade de justo título, nem de boa fé;
3. Especial, ou constitucional (Arts. 1.239 a 1.240-A): tempo de posse de 5 anos, sendo a posse contínua, mansa, sem interrupção, ou oposição. Em zona rural, a usucapião é possível em área de no máximo 50 hectares e se deve, também, residir e trabalhar neste local, dando uso produtivo a terra. Em zona urbana, a área permitida é de até 250 m2 e, caso não seja possível delimitar os limites das propriedades, poderá ser aplicada a usucapião urbana coletiva. Ou seja, o limite de 250m2 será calculado baseando-se nas diversas propriedades, dividindo-se a área total pelo número de possuidores daqueles imóveis.

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‍Exclui-se da modalidade especial quem é proprietário de qualquer outro imóvel urbano, ou rural.

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O QUE É O REQUISITO: JUSTO TÍTULO?

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Basicamente, justo título seria o título aquisitivo de propriedade, uma compra e venda, doação, dação em pagamentos, promessas, entre outros, de onde se originou a posse. Sua ausência não inviabiliza o pedido de usucapião, uma vez que a modalidade extraordinária dispensa sua apresentação.

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Além disso, você deve demonstrar o porquê necessita regularizar o seu imóvel pela usucapião e não pela escritura pública comum.

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POR FIM, POR QUE O BRASIL CONCEDE TANTOS DIREITOS AO POSSUIDOR?

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O motivo é simples! O direito valoriza a segurança jurídica. Caso todos os requisitos sejam cumpridos, não existe motivo para o meio jurídico não reconhecer o possuidor como verdadeiro dono do bem.

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Por quê? Com a efetivação de uma usucapião, haverá mais segurança jurídica sobre tributação, organização e controle sobre as propriedades municipais/estaduais/federais e, ainda, há garantia de cumprimento do preceito constitucional de função social dos bens. É muito benéfico ao Direito e ao próprio Estado.

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Em todas as suas formas, a Usucapião Extrajudicial é possível, válida e tem diversos benefícios. A Tettu, como especialista na área extrajudicial, realiza consultas jurídicas em todo o território nacional, podendo- de modo rápido e eficiente- regularizar o seu imóvel no cartório competente.

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