Conceito de Condomínio de Lotes
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Em primeiro momento, é válida a definição do conceito de condomínio de lotes, distinto de ‘loteamento’, tema abordado por nosso blog post anterior: ‘Loteamento: Como funciona?’, disponível para fácil acesso, caso seja de interesse do leitor;

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Nos termos do art. 2º, § 7ºda Lei 6.766/79, bem como do art. 8º da Lei 4.591/64 c/c o art. 3º do Decreto 271/67, e ainda o art. 1314 e seguintes do Código Civil, é prevista a possibilidade de constituição dos condomínios de lotes, nos termos das já conhecidas incorporações imobiliária edilícia ou de casas;

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Um condomínio de lotes, como o Saint Louis, não possui área institucional, ou seja, não é necessário reservar, em média, 35% da área do imóvel para logradouros e vias públicas, equipamentos urbanos e de lazer entre outras instalações. Toda a área interior do condomínio continuará a ser de sua propriedade, comum aos demais condôminos, sendo esses responsáveis diretos pela sua própria manutenção e conservação;

Desta forma, um condomínio de lotes tem maior autonomia em seu planejamento, na gestão de recursos, na definição das áreas de instalação de equipamentos de urbanos e de lazer, contratação de segurança privada, limitação e controle de acesso ao condomínio, entre inúmeras outras vantagens;

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Um condomínio de lotes possui logradouros e vias de tráfego como um loteamento, mas essas áreas não são púbicas, não é permitido o trânsito livre de pessoas, apenas com autorização do condomínio ou de seus condôminos;

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O município de Volta Redonda - RJ, no caso de Saint Louis e de todos os demais condomínios, apenas recebe o pagamento de IPTU’s, não tendo qualquer tipo de ingerência na administração das áreas que compõe o mesmo.
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Como a Tettu realizou este serviço?
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Para iniciar a constituição do condomínio de lotes, a Pessoa Jurídica Saint Louis foi criada e - a partir deste momento - a PJ adquiriu a área (imóvel), em que se realizaria o empreendimento. Após o devido registro cartorial do imóvel em nome da empresa Saint Louis, houve a integralização deste bem no capital social da empresa. Ou seja, o imóvel não é de nenhum dos sócios e se tornou parte de um patrimônio empresarial, integralizou-se;

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Ao prosseguir a etapa administrativa, sabe-se (após ler o artigo já citado sobre loteamento) que a Prefeitura Municipal deve aprovar qualquer modificação que um particular deseje realizar no solo urbano, em especial quanto ao seu parcelamento. Assim procede-se a apresentação e aprovação do projeto do condomínio de lotes como é feito em um loteamento. Após a aprovação desse projeto, é realizada a publicação de decreto municipal, em seu diário oficial, autorizando a implementação e constituição do condomínio. Essa foi a função do Decreto nº 17.004/2022, promulgado pelo prefeito do Município de Volta Redonda – RJ, estabelecendo as condições e prazo de validade do alvará de autorização do Condomínio Saint Louis. Estando aprovado o projeto, foi apresentado memorial de incorporação para registro junto ao Serviço Registral de imóveis competente;

Internamente, a Tettu trabalhou no desenvolvimento de tese e fundamentação jurídica que permitissem a aplicação desse novo instituto ao projeto apresentado, uma vez que não existiam condomínios de lotes ainda implementados na região Sul Fluminense, com base nos novos permissivos legais.

Desta forma, foram criados entendimentos entre todas as partes envolvidas, Tettu, cartório e município, de forma a viabilizar a realização do projeto nesses moldes, sendo o mesmo aprovado, já estando registrado em cartório, sendo esse o 1º Condomínio de Lotes na região Sul Fluminense constituído com base na Lei 4.591/64 e suas alterações posteriores.

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Como a Tettu acompanha o cliente em todas as fases do processo, também realizamos todas as minutas dos futuros contratos de compra e venda, a fim de garantir que tudo estaria em seu devido processo legal e consonância, tanto coma Lei de Condomínios (4.591/64), quanto com a Lei de Parcelamento Urbano (6.766/79).