Histórico
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Em regra, no Direito Brasileiro, antes de realizar qualquer venda de imóveis que pertençam ao espólio, há a necessidade de se fazer o inventário, pagando corretamente os impostos devidos, ou seja, o competente ITCDM/ ITD, podendo até mesmo ser requerido o competente alvará de autorização, geralmente condicionado ao pagamento do referido imposto.

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O ITD, ou ITCMD, é o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação e é uma das principais tributações estaduais imobiliárias, cobrada, normalmente, em um valor de 8% sobre o valor da herança.

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Muitas vezes, dependendo da renda familiar do falecido e da quantidade de bens, o valor dos impostos podem ser demasiadamente onerosos e impossibilitar a conclusão do inventário. Para que as custas sejam devidamente pagas, alguns herdeiros optam pela venda de algum bem do espólio, de forma a viabilizar o pagamento dos impostos e os custos de um inventário.

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Sem inventário, a princípio, não é possível realizar a venda legal dos imóveis que, anteriormente, pertenciam ao falecido, ou mesmo, sem que haja uma prévia autorização judicial, o que pode ser custoso e demorado aos herdeiros.

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Ainda que o contrato de compra e venda seja feito, como acontece no cotidiano brasileiro, a transferência oficial do bem do espólio para o novo proprietário não poderá ser realizada sem a autorização judicial.

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No Estado do rio de Janeiro, existe uma nova previsão legal nesse sentido: agora, mesmo sem inventário e autorização, você pode vender legalmente os bens do espólio!
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Como funciona a venda de um imóvel de herança?
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Essa possibilidade, como explicitado acima, sem a autorização do juízo competente, não existia antes, porém graças ao Provimento CGJ/RJ Nº.77/2022, os herdeiros podem vender os bens da herança sem a necessidade de alvará judicial, de forma a proporcionar meios de se realizar o inventário, desde que cumpridos alguns requisitos legais.

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O Provimento nº 77 altera os artigos 308-A, B, C e 556, A e B do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça – Parte Extrajudicial do Tribunal de Justiçado Rio de Janeiro. O emblemático artigo que possibilita a alienação de bens do acervo hereditário é o Art.308-A:

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Art. 308-A. É possível a alienação, por escritura pública, de bens integrantes do acervo hereditário, independentemente de autorização judicial, desde que dela conste e se comprove o pagamento, como parte do preço: (...)

Como afirma a própria letra da lei, o pagamento de algumas custas deverão ser comprovados:

I – da totalidade do imposto de transmissão causa mortis sobre a integralidade da herança, ressalvado o disposto no artigo 669, II, III e IV, do CPC; e II – do depósito prévio dos emolumentos devidos para a lavratura do inventário extrajudicial.

A necessidade de pagamento da tributação de ITD visa evitar que, ao realizar a venda de imóveis do espólio, o inventário seja evitado e, consequentemente, a legislação seja burlada. Nesse cenário, o legislador permite que seja feita o que se conhece no seio popular como “venda casada”, ou seja, a alienação somente é possibilitada para que se realize o inventário extrajudicial.
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Se o pagamento das custas deve ser adiantado ao Tabelião, qual o sentido de realizar a venda, sendo que a falta de renda era, justamente, o que impedia o inventário?
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Pensando nessa questão, o parágrafo 4º do ora citado artigo 308-A detém a seguinte redação:

§4º. Caso não haja a antecipação do pagamento, será possível a alienação com cláusula resolutiva expressa de que parte do preço será pago pelo depósito prévio dos emolumentos para a lavratura do inventário, em até dez dias, e pela quitação do imposto de transmissão causa mortis da integralidade da herança.

Desse modo, no próprio contrato de compra e venda, o comprador se responsabiliza a realizar parte do pagamento do imóvel em depósitos prévios de emolumentos e essa novidade jurídica se torna ainda mais possível.

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A redação do provimento também clarifica que a averbação da cláusula resolutiva só acontecerá mediante a apresentação de alguns documentos ao respectivo oficial, quais são:

Art. 556-A. (...) I – do comprovante do depósito do valor dos emolumentos devidos, na conta corrente do tabelionato de notas eleito pelo interessado para a lavratura do inventário extrajudicial, e; II – de documento expedido pela autoridade competente para a tributação da transmissão causa mortis, reconhecendo a extinção do crédito tributário ou sua isenção, imunidade ou não incidência, ou do comprovante de pagamento das guias do imposto de transmissão que tiverem sido elencados na compra e venda.

Impedimentos e pontos adicionais
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O Art. 308-C clarifica que o bem alienado, exclusivamente, para possibilitar o inventário não será objeto de partilha, uma vez que foi vendido.

Já o § 1º do art. 308-A explicita os casos em que a alienação não poderá ser feita:

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I – tiver por objeto imóveis situados fora do Estado do Rio de Janeiro; II – o inventário não puder ser lavrado por escritura pública na via extrajudicial; e III – constar a indisponibilidade de bens quanto a algum dos herdeiros ou ao meeiro.

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