ITBI, o que é?

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ITBI, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, é o imposto imobiliário municipal aplicado a transmissão intervivos, a qualquer título, realizada a título oneroso. Segundo a exata redação do artigo 156 da Constituição Federal, tem como fato gerador a transmissão de bens imóveis, a título oneroso;

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No CTN – Código Tributário Nacional é previsto em seu art. 35 e seguintes. Nas legislações municipais deve ser analisado, caso acaso, conforme previsão legal contida nos Códigos Tributários Municipais, estabelecendo sua constituição, lançamento e cobrança;

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O tributo deve ser cobrado, a depender do entendimento do município, de 2 a 3% sobre o valor venal do imóvel objeto da transmissão onerosa de bens. Por exemplo, no caso da cidade do Rio de Janeiro, o valor aplicado é de 3%, já na cidade de Curitiba, o valor é de 2.7%. Para saber melhor, você pode se informar na prefeitura de sua cidade, ou no site do município pela internet!

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Como funciona o cálculo desse valor?

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Nem sempre é fácil entender como esse cálculo é feito, pois, muitas vezes, a tributação realizada pelo Município é de forma arbitrária. Não raras vezes, observam-se valores exorbitantes de ITBI cobrados, sem o contraditório e o devido processo legal, nos termos do art. 148 do CTN– Código Tributário Nacional;

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Sabe-se que, o valor venal é valor de venda. O termo é utilizado de forma equivocada pela maioria esmagadora de pessoas em nosso cotidiano. Ocorre que o valor venal é lançado pelos municípios em seu cadastro com base no valor fiscal, por questões estritamente políticas. O contribuinte quando aliena um imóvel deve informar para fins de arrecadação do tributo o valor efetivo da transação, sem que haja ingerência do fisco municipal no lançamento do tributo pela sua própria natureza, um imposto sujeito a homologação. Caso o município discorde dos valores declarados, poderá instaurar processo administrativo para avaliação do imóvel com participação direta do contribuinte que deverá esclarecer e poderá fornecer documentos para o correto lançamento pela autoridade fiscal;

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Não pode o fisco atribuir valor com base em avaliação imobiliária sem o devido processo legal e contraditório, nos termos do já mencionado art. 148 do CTN– Código Tributário Nacional. Esse é o entendimento do STJ, nos termos do esclarecedor tema 1.113, do qual transcrevemos trechos do decisum abaixo:

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“b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio”;

“c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente"

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Desse modo, entende-se, pela sólida jurisprudência do tribunal superior, que o valor informado pelo contribuinte deve ter presunção de veracidade e o município não pode se utilizar de unilateralidade para avaliar imóveis e efetuar as cobranças. Somente, poderá, assim o fazer, caso um procedimento administrativo seja instaurado, o que raramente ocorre. Justamente por isso, apesar de todas essas pontuações, observa-se que tal entendimento judiciário na realidade, na maioria das vezes, não é respeitado;

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É um direito seu! Você deve saber o que fazer quando valores exorbitantes de ITBI são cobrados!

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Como requerer a restituição do valor do ITBI?

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Em primeiro momento, deve-se observar em sua escritura se o valor cobrado do imposto foi o próprio valor da transação, o valor venal do imóvel (o que consta no IPTU), ou se foi o valor referencial utilizado pela prefeitura, com base em sua própria avaliação;

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A primeira hipótese é a aceita pelo STJ, então não é viável a sua contestação. Já, caso a sua situação se enquadre nas demais, você pode pedir a restituição do valor por meio de uma ação de repetição de indébito. Nesse cenário, você irá reaver a diferença entre o valor cobrado e o informado na transação e, ainda, receberá os juros aplicados desde a data do pagamento realizado de forma indevida.

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Por quê devo entrar na justiça? O entendimento da Prefeitura não segue o STJ?

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Não necessariamente. A decisão do STJ vincula apenas o Judiciário brasileiro e não as prefeituras, por isso, para reaver a sua diferença, você deve entrar com uma ação!

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