Conceito

‍

Loteamento é a divisão de glebas- ou seja, porções de terras urbanas- em lotes para posterior construção de edificação, como casas. Fato preponderante na caracterização de um loteamento é a abertura de novas vias de circulação, novas ruas, ou há a ampliação das já existentes. Basicamente, o loteamento é conhecido no ramo imobiliário como o ato de urbanizar.

‍

O loteador, a fim de assegurar que cumpre o devido procedimento legal, deve se atentar a Lei 6.766/79 e às suas respectivas alterações feitas pela Lei 9.785/99. Além de, claramente, respeitar as leis municipais referentes ao Parcelamento do Solo Urbano.

Quais são os tipos de loteamento?

‍

1. Regular: o melhor a ser realizado, uma vez que cumpre todas as fases estabelecidas por lei e, justamente por isso, torna-se apto a fazer transações jurídicas, como a compra e venda;

‍

2. Irregular: é quando o loteamento pode, até, ter sido aprovado pela Prefeitura, porém não foi averbado em Cartório, logo, não produz quaisquer efeitos jurídicos;

‍

3. Clandestino: esse é o mais inadequado, pois não há aprovação pela Prefeitura, nem averbação em Cartório de Registro de Imóveis.

‍

Os loteamentos irregulares e clandestinos foram explicitados, apenas, para fins de informação, já que o lícito e correto por lei é o loteamento regular. Dessa maneira, ao longo deste escrito, haverá o detalhamento- somente- do que é lícito e estabelecido em lei.

Como se faz o loteamento?

‍

Para que um loteamento aconteça, duas fases principais devem ser cumpridas: a fase administrativa - aprovação do projeto junto prefeitura e demais órgãos públicos, como INEA, e a fase cartorial – com o registro do projeto aprovado junto a matrícula do imóvel.

‍

Prefeitura – Nesta etapa, primeiramente, deve-se analisar a legislação urbana no tocante do parcelamento do Solo, bem como o Plano Diretor da cidade. Isto é, o planejamento urbano feito pelo município, como por exemplo, as metragens corretas que cada lote urbano deve ter, quais áreas municipais serão destinadas ao comércio, etc. Caso não haja Plano Diretor, o responsável pelo loteamento, segundo a lei 6.766/79, deve:

‍

“Art. 6 Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:

I - as divisas da gleba a ser loteada; II - as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal; III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes; IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada; V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina; VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.”

A partir disso, o loteador deve apresentar à autoridade competente o Plano de Loteamento, ou Memorial de Loteamento, com todos os detalhes do projeto, como: em que local estarão as quadras, quais os tamanhos dos lotes, onde haverá construções devias públicas, ruas e praças, dentre outros aspectos que sejam planejados pelo loteador.

‍

A análise municipal deve ser privilegiada e acontecer em primeiro momento, uma vez que, constitucionalmente, é o município que tem competência em relação a matéria do solo urbano, logo somente ele poderá dispor sobre essa organização. Justamente por isso, no caput do Art.6º supracitado, destaca-se que a Prefeitura deverá especificar qual será a % “das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário” (Áreas Destinadas ao Equipamento Urbano), quais sejam praças, ruas, iluminação pública e, caso haja necessidade municipal, também a disponibilização de lotes para serviço público, como escolas e postos de saúde.

‍

Ainda na fase administrativa, pode existir a necessidade de aprovação por outros órgãos públicos, por exemplo, a aprovação do INEA em relação as restrições ambientais de um empreendimento, ou com Ministério da Defesa pelo seu comando aéreo regional, quando o loteamento é próximo de aeroportos. De toda forma, cada caso deverá ser analisado com zelo e detalhadamente, a fim de concluir essa etapa e obter todas as aprovações administrativas necessárias.

‍

Na fase cartorial, o registro deverá ser feito no Cartório de Registro de Imóveis competente. A própria letra da lei 6.766/79, em seu art. 18, clarifica quais são os requisitos necessários:

“I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4 e 5; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;

III - certidões negativas:

a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;

b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;

c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.

IV - certidões:

a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 5 (cinco)anos;    (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

b) de ações cíveis relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;    (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

c) da situação jurídica atualizada do imóvel; e   (Redação dada pela Lei nº 14.382, de2022)

d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos;    (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação, pelo Município ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas pela legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 4 (quatro) anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;    (Redação dada pela Lei nº 14.118, de 2021)

VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;

VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.

‍

‍

Essas certidões visam demonstrar aos futuros adquirentes a segurança jurídica de se adquirir um lote deste loteamento, pois, assim, comprova-se que o loteador tem capacidade financeira e idoneidade moral. Ainda, há a verificação, quando se tem as certidões cíveis e criminais, por exemplo, se existem ações contra o loteador passíveis de prejudicar a execução das obras.  

‍‍

Qual o profissional que fará o Projeto do Loteamento?

‍

O profissional ideal é um trabalho conjunto entre um advogado especialista e um arquiteto urbanista! Sendo o advogado responsável por interpretar as regras municipais e arquiteto em projetar e construir o projeto dentro dos parâmetros legais permitidos!

‍

Existem diversas variações possíveis de serem abordadas quando se fala em loteamento, como a questão: qual é a diferença entre bairro e loteamento? Isso e mais será abordado, aqui na Tettu, em momento oportuno.

Confie na Tettu! Nós temos profissionais capacitados na área imobiliária extrajudicial que te ajudam a trazer legalidade ao seu loteamento, assegurando que todas as etapas legais estão sendo cumpridas. Nós atendemos em todo o território nacional. Conta seu caso e faz uma consulta aqui em nosso site.