Incorporação Imobiliária é toda a atividade que visa alienar construções, realizando a venda de suas unidades autônomas. Por exemplo, quando se constrói um empreendimento condominial de edifícios, as suas unidades autônomas são os apartamentos. Em construções (qualquer que seja o seu porte), se a incorporação imobiliária não for realizada, a alienação dessas apartamentos só poderá acontecer quando a obra terminar e após a emissão do habita-se pela autoridade competente.

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Não registrar o memorial da Incorporação em cartório competente é demasiadamente prejudicial à incorporadora e/ou construtora, que; muitas vezes, só observará o retorno de seu investimento após longos anos. Por isso, o instituto da Incorporação Imobiliária tem um significado imenso no ramo do Direito Imobiliário e da Construção Civil, consequentemente. Isso, porque possibilita a venda das unidades na planta, durante a fase de execução do empreendimento. Com isso, o retorno de investimento e a garantia de sucesso do empreendimento são maiores e mais rápidos.

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Muitas vezes, ao receber valores antes e durante a obra, o empreendimento é viabilizado, já que- em alguns casos- há necessidade de aporte financeiro inicial para a construção. Sem o registro de incorporação, isso não aconteceria.

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Mais detalhes sobre a Incorporação Imobiliária constam na Lei 4.591/64 e em nosso artigo anterior ‘Aspectos Gerais da Incorporação Imobiliária no Brasil’, para fácil acesso. A Tettu, também em nossa consulta jurídica imobiliária, esclarece e explica todos os demais pontos ao incorporador, observando sempre as especificidades do cliente e da construção!
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Os benefícios só aumentam: entenda por que Patrimônio de Afetação é a segurança jurídica necessária a sua Incorporação Imobiliária

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‍‍O patrimônio de afetação é uma garantia legal ao empreendimento, facultada ao incorporador no momento de seu registro. Regida pelo Capítulo I-A da Lei 4.591/64, essa garantia consiste, basicamente, em segregar, ou seja, separar o patrimônio geral da empresa incorporadora do patrimônio daquela obra em questão. Por isso se entende que o conjunto de bens, direitos e obrigações referentes àquela construção estão afetados, não podem ser retirados pela empresa, nem desviados para a utilização de outro fim, como para outra obra, ou até para pagamentos de dívidas.

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Na realidade, historicamente, o instituto do patrimônio de afetação surgiu, justamente, para garantir ainda maior segurança jurídica aos empreendimentos, uma vez que- anteriormente a sua existência- quando as incorporadoras faliam, as construções deixavam de existir e os proeminentes compradores eram demasiadamente prejudicados. Quando o registro de incorporação é feito conjuntamente com a afetação do patrimônio, diferentes contas bancárias são criadas. Até mesmo, para isso, criam-se as SPE's (Sociedades de Propósito Específico), que garantem ainda maior segurança jurídica e o término de cada uma das obras das quais são responsáveis.

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Uma das maiores motivações do legislador em criar o Patrimônio de Afetação foi o caso da falência da grande construtora e incorporadora de imóveis goiana Encol, responsável pela construção de mais de 100 mil imóveis em todo o Brasil. A empresa faliu na década de 90, deixando 2 bilhões em dívidas e 40 mil clientes sem os seus imóveis, comprados durante a execução dos empreendimentos que nunca se findaram. Justamente neste contexto imobiliário, o legislador brasileiro criou essa afetação patrimonial dentro do instituto da Incorporação Imobiliária. Assim, buscou prevenir que prejuízos, como os ocasionados pela falência da Encol, ocorressem novamente no mercado imobiliário brasileiro.
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Qual foi a lei que instituiu o Patrimônio de Afetação?

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A lei 10.931/04 foi a lei responsável por incluir regulamentos sobre o Patrimônio de Afetação na Lei de Incorporações (4.591/64). Nesta legislação, constam diversos institutos jurídicos, como:

• O Regime Especial de Tributação (RET), aplicado a Incorporações com Patrimônio de Afetação e que será melhor detalhado posteriormente;

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• Relação de quais bens estão afetados. Pontuando-se, também, quais se excluem da afetação, como - 'os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra, considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada ou por administração';

• Deveres do Incorporador, dos quais, cita-se o principal: 'manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação';

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• Critérios e o momento de extinção do Patrimônio de Afetação - "pela averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1º" (Art. 31-E);

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• Além de diversos outros, que constam na lei supracitada datada de 2004, não se pode deixar de ressaltar o artigo que mais demonstra o porquê o legislador viu a necessidade de criar a afetação de patrimônio: "Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação." (Lei 10.391/04)

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‍Vantagens em adotar Incorporação + Patrimônio de Afetação
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1. Segurança Jurídica - Os proeminentes compradores e/ou a instituição financiadora da construção, com a afetação, compõem uma Comissão de Representantes, a qual irá deliberar sobre o patrimônio, inclusive e principalmente em caso de falência da incorporadora. Além disso, conforme art. 31-C da Lei 4.591/64, poderão nomear um representante específico, Pessoa Física ou Jurídica, para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação; 
2. Incentivo Fiscal - Os incorporadores que aderem ao patrimônio de afetação regem-se pelo Regime Especial de Tributação (RET), instituído pela lei 10.931/04. Neste sistema, os incorporadores pagam as tributações em alíquota única de 4% (quatro por cento), distribuído da seguinte maneira: COFINS: 1,71%; PIS/PASEP: 0,37%; IRPJ: 1,26% e CSLL: 0,66%. Enquanto, comumente, a tributação aplicada seria de  5,93% e 6,73% sobre o faturamento;
3. Maior Número de Vendas - Com o patrimônio de afetação, a garantia de conclusão da construção é maior, pois- até mesmo em um cenário de falência da incorporadora- a obra chegará ao fim e os apartamentos, no caso dos edifícios, serão entregues. Consequentemente, quanto mais seguros se sentem os compradores, mais vendas a incorporadora conseguirá realizar.

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Confie na Tettu! Incorporação Imobiliária é um instituto extremamente relevante seja você um grande, ou pequeno construtor. Muitas vezes, pequenos construtores não realizam o registro de sua incorporação, mas- dessa maneira- perdem dinheiro e tem o retorno de seus investimentos cada vez mais distantes. 

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