Conceito

Posse, segundo o que ensina o ilustre jurista Pablo Stolze (2022), “é o domínio fático da pessoa sobre a coisa”. Todavia, não é correto abordar tema tão complexo com uma simples frase -de toda forma- é um bom começo para o entendimento do tema;

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Observando pela perspectiva do doutrinador Carlos Roberto Gonçalves, o Direito brasileiro adotou a teoria de Ihering quando se aborda a posse. Isto é: “posse é conduta de dono. Sempre que haja o exercício dos poderes de fato, inerentes à propriedade, existe a posse, a não ser que alguma norma diga que esse exercício configura a detenção e não aposse.” (Gonçalves, 2020). A locação é um dos modos de detenção, explicados pelo jurista;

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Contudo, baseando-se ainda na visão de Carlos Roberto, ressalta-se que a posse jurídica necessária a Usucapião -a que tratamos aqui- não é sinônimo de qualquer tipo de posse. Isso, já que o indivíduo pode estar em posse do imóvel, por exemplo, graças a um contrato de locação (detenção), mas isso não significa que esta pessoa terá direito de reivindicar a posse ad usucapionem e, futuramente, uma usucapião. Justamente por isso e para que não restem confusões, neste Blog Post, iremos focar em uma modalidade de posse: Ad Usucapionem e sua forma de aquisição.

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Posse Ad Usucapionem

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A posse Ad Usucapionem é aquela que se prolonga por determinado lapso de tempo estabelecido em lei e, ainda, preenche alguns requisitos, como ânimo de dono, o animus domini. É essa modalidade de posse que é capaz de gerar o direito à propriedade;

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Para que aposse própria da Usucapião seja possível e gere, de fato, o Direito à propriedade e ao domínio formal deste bem imóvel, ela deve ser qualificada. A qualificação é exposta em um dos caput’s do Código Civil, dentre os que abordam a Usucapião:

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Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Ou seja, ao analisar a dissertação quando afirma que o possuidor deve possuir ‘contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé’, estamos observando a qualificação da posse dessa modalidade de Usucapião. Além disso, há a necessidade de animus domini e a caracterização da posse como ‘mansa e pacífica’;

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Neste caso em específico do artigo 1.242, o lapso temporal necessário é de 10 anos. Destaca-se também que nem todos os casos necessitam de justo título, nem de boa fé, como a Usucapião Extraordinária em que a posse qualificada se caracteriza dispensando da boa fé e do justo título pelo lapso de 15 anos.

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Como adquirir a Posse Ad Usucapionem?

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Como supracitado, para a Posse Ad Usucapionem, a posse deve ser qualificada com alguns requisitos, a depender da modalidade objetivada;

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Neste cenário, é válido citar um exemplo para que se observe se o seu caso, ou de alguém que você conhece, se encaixa;

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Supõe-se que um indivíduo resida pelo período de 11 anos em uma casa que lhe foi vendida por um contrato de gaveta. O vendedor também, anteriormente a ele, havia feito a compra pelo contrato de gaveta. Ou seja, apesar de o possuir como dono, o imóvel formalmente não estava registrado em seu nome. Neste caso, supõe-se também que o indivíduo exerce todas as funções de um dono e age como se legitimamente possuísse o imóvel (por exemplo, quando realiza reformas, paga tributos, dentre outros fatores possíveis). Cumpre esses e demais requisitos elencados pela Usucapião Ordinária no artigo supracitado. Logo, dessa forma, terá sim a posse Ad Usucapionem;

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Alugo um imóvel há 30 anos, pago IPTU e realizo reformas, tenho posse Ad Usucapionem?

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Não! Você paga aluguel, tem o contrato de locação com o real proprietário do bem. Justamente por isso, percebe-se que você não tem animus domini, isto é, não age como se fosse legítimo proprietário do bem e nem acredita que o é, já que paga aluguel e age como locatário. Se realiza reformas, ou faz acordos sobre pagamento de IPTU, isso deve ser discutido dentro do contrato de locação e se tratando dele e não utilizar desta justificativa para uma Usucapião;

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Entende um pouco melhor se o seu caso se encaixa? Ressaltamos que cada caso concreto tem suas particularidades e você não deve tirar conclusões precipitadas;

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Explicação mais detalhada de outros fatores da posse qualificada e sobre a própria Usucapião encontra-se em nosso Blog Post: ‘Usucapião Extrajudicial'.

Se precisa entender melhor sobre a sua posse, entre em contato com a Tettu, faça uma consulta e regularize agora!

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