‍Conceito
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Em primeiro momento, deve-se entender que a noção de propriedade, do modo que se conhece, muda quando se analisam os condomínios. Propriedade é um direito individual de deter um bem. Os direitos inerentes a propriedade estão descritos no art.1.228 do Código Civil.

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No caso dos condomínios, há um direito de propriedade exercido em conjunto por duas ou mais pessoas, cabendo a estas iguais direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes. A cada condômino concede-se uma quota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta, por isso, todos condôminos têm direitos.

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Diferenças entre o condomínio civil e a Lei 4.591/64
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Condomínio Geral – Exercício do direito da propriedade sobre um determinado bem por múltiplas pessoas, sem qualquer identificação de áreas privativas, sendo o todo uma área comum. Nesse caso, ele pode ser voluntário, constituído pela clara vontade das partes. Pode também ser o necessário/legal, imposto pela lei, como a necessidade de se ter a propriedade comum de cercas, muros e paredes entre os imóveis.

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Condomínio Edilício – Deriva da Lei 4.591/64. Este é o caso do condomínio composto por um conjunto de edificações. Neste tipo de condomínio existe a definição de áreas privativas e áreas comuns, onde o direito de propriedade é exercido igualmente e em conjunto sobre a área comum, reservado o direito de cada um à suas respectivas áreas privativas. Segundo doutrina do mestre Carlos Roberto Gonçalves, esse é o caso do próprio condomínio de lotes, o qual, ainda que não tenha uma construção, suas obras de infraestrutura se equiparam a construção de um edifício.

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O que é condomínio horizontal de lotes?
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É o próprio, supracitado, condomínio edilício!

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Histórico
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O condomínio horizontal expandiu-se depois da segunda guerra mundial, com o advento da valorização do solo urbano. Os condomínios de lotes são uma realidade no Brasil e careciam de legislação própria para sua regulamentação, apesar de ser uma figura jurídica já amplamente adotada;

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No Brasil, a primeira legislação que tratou do tema foi o Decreto 271/67, que em seu art. 3º pela primeira vez equiparou as obras de infraestrutura de um loteamento as obras de construção deum edifício. Posteriormente o primeiro conceito, como definição etimológica do termo condomínio de lotes, foi trazido pela Lei13.465/17, que introduziu os art. 1.358-A do Código Civil, bem como alterou as Leis 4.591/64 e 6.766/79;

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O condomínio de lotes é caracterizado pela abertura de vias e divisão das áreas em lotes preparados para futura edificação. Suas obras de infraestrutura se equiparam as obras de um prédio, sendo que cada lote representaria uma unidade autônoma de um edilício. O condomínio de lotes se aperfeiçoa com o registro da incorporação imobiliária junto ao Cartório de Registro de imóveis competente.

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Ao condomínio de lotes, aplica-se o mesmo disposto ao condomínio edilício, observando as condições urbanísticas e a lei municipal correspondente. Tratam-se de inovações legais autoaplicáveis, não dependendo de regulamentação especial para sua adoção. Os entes municipais poderão disciplinar sobre os procedimentos para implementação da lei federal em relação aos condomínios de lotes (Lei 4591/64), porém sua utilização já se encontra em vigor.

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Quando se fala em condomínio de lotes, deve-se entender que as unidades autônomas são os lotes.

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Qual a diferença entre condomínio de lotes e loteamento?
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É muito comum, em nosso cotidiano, nos depararmos com os denominados ‘condomínios fechados’, o que pode ser, facilmente, confundido com o ‘condomínio de lotes’.

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O condomínio fechado é apenas um loteamento, podendo ter seu acesso controlado com autorização do município. Nesse caso, não há relação com o conceito de condomínio em si e é apenas caracterizado como uma forma de parcelamento urbano comum, ou seja, as chamadas ´áreas institucionais’, como as vias, calçadas, equipamentos urbanos e afins passam a ser de propriedade do município. Já no condomínio de lotes todas as suas áreas internas são privadas, de propriedade do próprio condomínio, a quem caberá a sua manutenção.

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Loteamento e condomínio de lotes são conceitos distintos e essas são suas principais diferenciações:

1. No condomínio de lotes, a propriedade do sistema viário e dos equipamentos comunitários, ao contrário do loteamento, pertence aos condôminos e não ao     município. Devendo eles mesmos pagarem as taxas e fazerem a sua manutenção. Existe maior liberdade para organização da infraestrutura interna, economia, valorização e, principalmente, segurança;

2. Como principal diferenciação, quando se escolhe aplicar o condomínio de lotes e não o loteamento, como o município não tem uma área reservada a ele, tem-se uma compensação. Neste cenário, o incorporador, ou loteador, deverá fazer benfeitorias na cidade, como praças, fora de seu condomínio;

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Com o advento de cada vez mais leis municipais, há diminuição na disseminação dos loteamentos fechados, que são menos benéficos e seguros, uma vez que o seu território não é totalmente fechado e tem a presença obrigatória da prefeitura.

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Temos, aqui em nosso blog, um artigo sobre loteamento, vem entender melhor em ‘Loteamento: como funciona?’ e compare os dois conceitos.

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A Tettu fez o primeiro condomínio de lotes da cidade de Volta Redonda - RJ. Confira nosso post para conferir como fizemos e entre em contato para tirar dúvidas e caso deseje realizar o seu! Confia em quem entende do assunto, confia na Tettu!