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Incorporar, significado etimológico da incorporação, como o próprio termo indica, significa inserir, aderir a algo. Podemos dizer que em sentido geral, incorporação significa inclusão, introdução ou ligação de uma coisa a outra, a qual ficará pertencendo para a formação de um só corpo (do latim, incorporatio, deincorporare).
No sentido jurídico da expressão, a incorporação imobiliária é a inserção, a adesão de um projeto a matrícula do imóvel, de forma a vincular o terreno a sua execução. Desta forma possibilita a venda de imóveis na planta ou em fase de construção, nos termos da legislação vigente. A Lei 4.591 de 1964 veio de encontro ao anseio social por maior segurança e confiabilidade na venda de imóveis na planta ou em fase de construção, trazendo assim maior proteção aos direitos e interesses dos adquirentes. A legislação brasileira anteriormente era omissa sobre o assunto, tendo gerado inúmeras situações em desfavor dos adquirentes como nos casos de falência do incorporador.
Desta forma, natural que, ao permitir a aquisição de um bem ainda em fase de construção, a lei impôs o cumprimento de uma série de obrigações ao incorporador.
A incorporação imobiliária no Brasil é regida pela Lei 4.591/1964, como norma definidora dos parâmetros legais para a sua constituição, devendo-se observar ainda, no que couber, a Lei 6.015/73, bem como Consolidações Normativas dos Tribunais de Justiça de cada Estado da federação.
A Lei 4.591/1964, conhecida como Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias, norma vigente sobre o assunto, define seu conceito no seu artigo 28, parágrafo único. Sua constituição não é obrigatória para construção de conjuntos de casas ou edifícios, mas, na ausência de seu registro, é terminantemente vedada a oferta e venda de unidades de um empreendimento na planta ou em fase de construção. Ainda, em seu Título II, estabelece regras gerais, como por exemplo, os documentos necessários ao registro do empreendimento, a definição e constituição de patrimônio de afetação, os direitos e obrigações do incorporador, entre outros. Podemos definir a incorporação imobiliária como um conjunto de processos visando a consecução de empreendimentos, em unidades autônomas, com a finalidade de alienação, ou seja, a sua venda na planta ou durante a sua fase de execução, construção.
O referido diploma legal visa estabelecer regras procedimentais desde a sua constituição até a sua extinção, com a venda das unidades resultantes da execução do empreendimento. Atualmente existem 3 tipos de incorporação imobiliária: edilícia, de casas e de lotes. Vale destacar ainda, que também incide sobre as incorporações imobiliárias a Lei nº8.078/90 - Código de Defesa do Consumidor, visando assegurar os direitos dos adquirentes, claro, naquilo que não for contrário.
A incorporação imobiliária é um processo que envolve a aquisição de um terreno para a construção de um empreendimento imobiliário com vistas a alienação futura.
A incorporação imobiliária é uma forma largamente utilizada pelas maiores construtoras do país para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários. Consiste em um processo através do qual é realizada a aquisição de um terreno para construção de um empreendimento imobiliário por uma incorporadora, que também pose ser a construtora, e que será responsável pela sua execução com a posterior venda das unidades edificadas. Com a incorporação imobiliária o terreno fica vinculado a um determinado projeto de construção.
De fato e na prática, a incorporação imobiliária se inicia com a apresentação para registro do memorial de incorporação junto ao competente Serviço Registral. O memorial de incorporação deve ser apresentado ao Registro de Imóveis acompanhado da documentação prevista no art. 32 da Lei 4.591/64, regulado pelo artigo 1º doDecreto55.815/65. O memorial de incorporação consiste em um dossiê a ser elaborado e apresentado pelo incorporador junto ao Serviço Registral competente, dele constando todos os documentos exigidos nas alíneas do art. 32 da Lei 4.591/64, contendo todas as informações que envolvem o empreendimento, discriminando e caracterizando o projeto, bem como as partes envolvidas no negócio, de forma a possibilitar o exame e registro pelo Oficial Registrador. Dentre os documentos mencionados no referido art. 32, da citada lei, podemos destacar:
a) título de propriedade do terreno; b) certidões de tributos e de distribuições de feitos ajuizados do proprietário tabular, do incorporador, dos sócios ou administradores - quando pessoa jurídica, e do imóvel; c) histórico dos títulos de propriedade; d) projeto de construção, alvarás e licença operacionais e de obras, plantas e Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, pelo responsável pela obra emitido pelo CREA; e) Cálculo das áreas das edificações, com quadros de áreas I, II e IX da NBR 12.721; f) Certidão Negativa de Débito - CND da Previdência Social e a Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos à Tributos Federais e à Dívida Ativa da União; g)Memorial descritivo das especificações - quadros V a VIII da NBR 12.721; h)Discriminação das frações ideais do terreno e sua vinculação às futuras unidades imobiliárias; i) Minutada futura convenção de condomínio; j)Declaração de permuta do terreno por unidades a serem construídas e se o incorporador vai sub-rogar ou não o custo da construção das unidades que foram prometidas em pagamento do preço do terreno aos permutastes; k) Procuração outorgada por meio de instrumento público para atuar como incorporador (§ 1º do artigo 31 da Lei nº 4.591/64);declaração do prazo de carência; l) declaração e plantas elucidativas de vagas de garagem, entre outros.
Em atendimento ao Princípio da Legalidade, cumpre ao Oficial Registrador conferir a exatidão entre as informações contidas na matrícula e no memorial de incorporação apresentado, promovendo a análise da legalidade dos títulos apresentados, verificando se a lei permite o registro do ato pretendido, com vistas à segurança jurídica e estabilidade dos negócios jurídicos imobiliários que visem a oferta e alienação de bens imóveis na planta ou em fase de construção.
Entre as exigências legais constantes do texto da Lei 4591/64, em especial nas alíneas do citado art. 32, o Oficial do Registro de Imóveis competente verificando a necessidade de apresentação de outros documentos ou de atos precedentes, como registro e averbações pendentes, poderá e deverá exigir o complemento da documentação, bem como a realização de atos antes ou depois do registro do memorial de incorporação. Após a análise dos documentos elencados nas alíneas do artigo 32 da Lei nº 4.591/64pelo Oficial Registrador, cumpridas todas as exigências legais pelo incorporador, estando em ordem toda a documentação, nos termos do art. 167, I, item 17 da Lei nº 6.015/73, será procedido o registro da incorporação imobiliária, sendo uma via arquivada na serventia e a outra via, devidamente autenticada, para devolução ao incorporador.
Realizado o registro poderão ser abertas de imediato tantas matrículas quanto forem as unidades componentes do empreendimento, nos termos do art. 237-A da referida Lei nº 6.015.
As vantagens de constituição de uma incorporação imobiliária são evidentes.
A incorporação imobiliária possibilita ainda uma maior organização dos procedimentos negociais, estabelecendo regras para a alienação das unidades dela resultantes, otimizando recursos, estabelecendo direitos e obrigações, ainda, com garantias, como a constituição do patrimônio de afetação.
Desta forma, resta clara a importância do instituto da incorporação na dinâmica atual do mercado imobiliário. De um lado traz maior segurança ao adquirente, transparência e regras claras para o negócio, com garantias, e por outro lado fomenta a economia, estimulando o setor da construção civil, possibilitando a venda de imóveis na planta ou em fase de construção, viabilizando financeiramente um número muito maior de empreendimentos.
Advogada e Sócia da Tettu. 20 anos dedicados ao Direito Imobiliário
R. Luiz Alves Pereira, 377 - Loja 25 - Aterrado Volta Redonda - RJ, 27215-570
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