O QUE É ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA?
‍

‍

A adjudicação compulsória é um instituto que garante a transferência da propriedade sobre determinado com a supressão da vontade do vendedor, desde haja quitação do preço e que o negócio seja irrevogável e irretratável.

‍

Consiste, em verdade, no direito subjetivo do comprador de exigir o cumprimento de obrigação em sede judicial, com a substituição da vontade do vendedor pelo juiz, diante da inadimplência ou mesmo diante de injusta recusa na outorga da competente escritura pública, constituindo a sentença, com emissão da competente Carta de Adjudicação, título hábil ao registro na matrícula de um imóvel.

‍

A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL
‍

‍

Recentemente foi sancionada a Lei 14.382/22 que pela primeira vez veio a tratar do instituto da Adjudicação Compulsória pela via extrajudicial.

‍

Nessa seara, com a inovação trazida pela Lei 14.382/2022, o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando acompanhado da prova da quitação, passa a ser considerado título translativo da propriedade imobiliária, a exemplo do que preceitua o artigo 26, §6º, da Lei 6.766/1973, com a redação que lhe foi dada pela Lei9.785/1999.

‍

 Mas quem são os legitimados a requerer a regularização do imóvel por este instituto?
‍

‍

Com a conversão da MP 1.085/21 na Lei 14.382/22 foi proposta alteração ao art. 216-B da lei 6.015/73,trazendo ao bojo do texto a previsão legal da adjudicação compulsória pela via extrajudicial, prevendo que os promissários compradores, compradores, promitentes vendedores, cessionários, herdeiros e sucessores possam requerer diretamente no Cartório de Registro de Imóveis a transferência da titularidade do imóvel.

‍

Para isso é preciso preencher alguns requisitos previstos no parágrafo 1º do art. 216-B, quais sejam:

"I- Instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;   II - Prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15(quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;   III - vetado; IV - Certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;   V - Comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);  VI - Procuração com poderes específicos." 

‍

Seguindo a orientação jurisprudencial adotada no Superior Tribunal de Justiça, o aperfeiçoamento da adjudicação compulsória extrajudicial, prescinde do registro do contrato de promessa de compra e venda perante o cartório de registro imobiliário, nos termos da Súmula 239, senão vejamos: SÚMULA 239 STJ:

"O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". Assim como a eventual situação de irregularidade fiscal do promitente vendedor não configura óbice à adjudicação compulsória, a exemplo do que já se manifestara a jurisprudência(TJ-SP, AC 1000685-20.2018.8.26.0370, relator desembargador Francisco Loureiro; TJ-PR, APL 0009371-40.2018.8.16.0194, relator desembargador Paulo Cezar Bellio)”.

‍

Como funciona esse novo procedimento?
‍

‍

A Lei 14.382/2022 passou a contemplar a hipótese de a adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda ao estabelecer na previsão no artigo 216-B da Lei 6.015/1973, se operar diretamente junto ao Serviço Registral competente pela matrícula do imóvel, de forma extrajudicial, podendo ser, para tanto, requerida pelo promitente comprador, promitente cessionário, ou seus sucessores, bem como pelo promitente vendedor, com os seguintes documentos, em requerimento subscrito por advogado dirigido ao oficial de registro imobiliário, a saber: 1) instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, com prova de quitação; 2) comprovação do adimplemento da obrigação de outorga da competente escritura, que poderá ser feita através de notificação extrajudicial, ou edital, a ser realizado pelo oficial do registro imobiliário, para comprovação da recusa ou inércia pelo promitente vendedor; 3) certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel; 4)comprovante de pagamento do imposto de transmissão de bem imóvel (ITIV ou ITBI); e 5) procuração com poderes específicos outorgado a advogado. Embora não mencionado explicitamente, tem-se que o requerimento deve ser instruído também com a prova da quitação pelo promitente comprador do preço objeto da promessa de compra e venda.

‍

Em seguida, à vista dos documentos anteriormente mencionados, o oficial de registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel é obrigado a proceder ao registro da propriedade em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão. Na via extrajudicial a lei incialmente não previu qualquer possibilidade de contraditório ou ampla defesa a medida que não há qualquer menção a possibilidade de impugnação do requerimento de adjudicação compulsória.

‍

Nesse sentido, considerada a disposição contida no art. 216-B da Lei 6.015/1973, com a redação dada pela Lei 14.382/2022, poderá ser objeto de adjudicação compulsória extrajudicial qualquer imóvel, seja oriundo da Lei 6.766/1979 (Lei de Parcelamento e Loteamento), seja oriundo da Lei 4.591/1964 (Incorporação Imobiliária), seja oriundo do Código Civil (demais imóveis que não sejam oriundos de parcelamento/loteamento).

‍

Conclusão
‍

‍

Assim a lei possibilitou a regularização de inúmeras situações, como os já conhecidos, contratos de gaveta, de terem sua situação regularizados, trazendo maior celeridade através de procedimento extrajudicial menos burocrático, mais ágil, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente. Alguns Serviços Registrais ainda alegam depender de Provimento do CNJ estabelecendo procedimento uniforme para aplicação do referido instituto, como aconteceu coma usucapião extrajudicial, porém a lei já se encontra em vigor e a inércia do legislativo não pode e não deve ser apresentada como óbice a sua imediata aplicação.

Portanto, cuida-se de importante e relevante alteração legislativa que, fundada no postulado da função social da propriedade, permite que se operacionalize a adjudicação compulsória do imóvel extrajudicialmente, quando presentes os requisitos detrata o artigo 216-B da Lei 6.015/1973.